Voortgangsrapportage projecten

Voortgang betreft de afgelopen periode met peildatum   : 1 januari 2026
Bestuurlijke opdrachtgever   : G. ots   

Project omschrijving
Het gebiedsproces Stadsbroek is in 2024 gestart op basis van richtinggevende uitspraken van de gemeenteraad. In 2025 lag de focus op ontwerpend onderzoek en het opstellen van varianten. Hiermee zijn vanuit verschillende concepten, ruimtelijke verkenningen gedaan naar de mogelijke ontwikkelrichting van het gebied. Deze zijn tevens globaal op financiële haalbaarheid getoetst. Zonder heldere keuzes over ontwikkelrichting en op gewenste functies is een kostenneutrale ontwikkeling niet mogelijk.

Medio 2025 is in de interne stuurgroep besloten om nu geen onomkeerbare keuzes te maken. De varianten en de financiële aspecten zijn gedeeld met de raad en er is besloten toe te werken naar een inspiratiedocument met vlekkenplan. Dit document maakt de gebiedswaarden, het landschappelijk raamwerk en mogelijke invullingen (met en zonder woningbouw). Het doel is om de nieuw te vormen coalitie in staat te stellen een koers te bepalen voor het vervolg van Stadsbroek.

Woningbouwproductie
Het is nog niet besloten of er woningen worden gerealiseerd in het gebied Stadsbroek en nog zeker niet hoeveel. In het kader van het ontwerpend onderzoek worden zowel varianten met woningbouw als een nulvariant (zonder woningen) onderzocht. Omdat er nog geen bestuurlijke keuzes zijn gemaakt over het al dan niet toevoegen van woningbouw, en er geen vastgestelde programmering is, kan op dit moment geen woningbouwproductietabel worden opgenomen. Zodra hier besluitvorming over heeft plaatsgevonden en aantallen zijn afgestemd met R&E / Wooninzicht, wordt dit in een volgende voortgangsrapportage opgenomen.

Financiën
De financiële analyse uit 2025 liet tekorten zien van €16 tot €62 miljoen, exclusief aanvullende kosten zoals verwerving en natuurcompensatie. Dit maakt duidelijk dat een kostenneutrale ontwikkeling niet haalbaar is. In deze fase beperken we plankosten en richten we ons op het inzichtelijk maken van financiële consequenties van keuzes. In de huidige tussenfase wordt daarom ingezet op:

• het beperken van aanvullende plankosten;
• het expliciet maken van keuzemogelijkheden en financiële consequenties voor het vervolg;
• het verkennen van mogelijke bijdragen van andere overheden en partijen (bijvoorbeeld provincie, waterschap of rijk).

Voor vervolgstappen is aanvullend budget nodig. De vertraging in het proces brengt extra druk met zich mee op het budget. Via de planning & control cyclus wordt – indien nodig - over aanvullende budget besloten.

Fase van het project, wat hebben we het afgelopen half jaar gedaan, stand van zaken?
In de tweede helft van 2025 is het ontwerpend onderzoek afgerond en zijn varianten getoetst op inhoudelijke en financiële haalbaarheid. De conclusie: geen van de varianten voldoet aan het uitgangspunt van kostenneutraliteit. Op basis hiervan is een tussenfase ingericht. De stuurgroep heeft opdracht gegeven om een inspiratiedocument op te stellen waarin:

• vaste gebiedswaarden worden verbeeld;
• twee hoofdrichtingen worden uitgewerkt (nulvariant en variant met woningbouw);
• een dashboard inzicht geeft in keuzes en financiële effecten.

Deze koerswijziging voorkomt dat participatie en besluitvorming plaatsvinden op basis van onrealistische verwachtingen.
In de afgelopen periode (voorjaar–najaar 2025) zijn:

• meerdere gebiedsmodellen en varianten opgesteld via ontwerpend onderzoek;
• gebiedswaarden benoemd op basis van landschap, water en bodem, cultuurhistorie, natuur, recreatie en wonen;
• globale financiële haalbaarheidsanalyses uitgevoerd;
• de gemeenteraad geïnformeerd over de voortgang en de financiële conclusies (raadsbrief juli 2025)
• doorontwikkeling gestart van het toewerken naar twee varianten (nul-variant en woningbouwvariant).

Wat gaan we het komend half jaar doen en wat zijn de belangrijkste mijlpalen op de langere termijn
Belangrijkste mijlpalen:

• Februari 2026: afronding en oplevering inspiratiedocument inclusief vlekkenplan met keuzemogelijkheden i.c.m. globale financiële effecten en een adviesdocument voor college en raad;
• Maart 2026: aanbieding aan interne stuurgroep en overdracht aan nieuwe coalitie;
• Voorjaar 2026: beeldvormende bijeenkomst voor raad en college over gebiedswaarden en keuzeruimte.

Besluitvorming over ambitie, fasering en budget vindt plaats na de coalitievorming.

Risicografiek

 
Peildatum 1 juli 2025                                                       Peildatum 1 januari 2026

Toelichting risicotabel

In de vorige voortgangsrapportage lag het accent op procesmatige risico’s die pasten bij een opstartende fase van het gebiedsproces. Voor die fase werd het risicoprofiel als laag ingeschat. In de huidige voortgangsrapportage wordt het risicoprofiel vastgesteld op midden (oranje). Dit hangt samen met het feit dat het project zich inmiddels in een fase bevindt waarin uit het ontwerpend onderzoek en de financiële analyses is gebleken dat de oorspronkelijke ambitie – een integrale en kostenneutrale gebiedsontwikkeling met hoge ambities – niet zonder meer haalbaar is. Hierdoor zijn risico’s op het gebied van financiële haalbaarheid, bestuurlijke besluitvorming en projectbeheersing toegenomen in zwaarte en actualiteit. Deze risico’s zijn zichtbaar in de actuele risicografiek en vormen aanleiding voor de gekozen tussenfase, waarin eerst bestuurlijke keuzes worden voorbereid voordat het proces wordt voortgezet.

Toelichting op de grootste risico’s
De grootste risico’s in deze fase hangen samen met:

• financiële haalbaarheid (geen kostendekkende varianten);
• bestuurlijke besluitvorming (coalitiewissel, uitstel van keuzes);
• capaciteit en continuïteit binnen het kernteam.

Meerdere rode risico’s in het risicoregister hebben betrekking op het uitblijven van keuzes, de druk op woningbouw als kostendrager en het risico dat ambities niet waargemaakt kunnen worden. De gekozen aanpak – een inspiratiedocument met vlekkenplan – is bedoeld om deze risico’s te beperken door keuzeruimte en financiële effecten expliciet te maken.

Effecten stikstof
In deze fase zijn nog geen concrete ontwikkelbesluiten genomen waarvoor stikstofeffecten inzichtelijk gemaakt moeten worden. Eventuele effecten van stikstof worden betrokken bij vervolgfases, zodra sprake is van inhoudelijke keuzes en concrete ontwikkelrichtingen.