Voortgangsrapportage projecten

Voortgang betreft de afgelopen periode met peildatum   : 1 januari 2026
Bestuurlijke opdrachtgever   : D. de Jong   

Project omschrijving
Het realiseren van ruim 2000 woningen en bijbehorende voorzieningen, waaronder de uitbreiding van het winkelcentrum in de periode van 2017 t/m 2027. E.e.a. wordt gerealiseerd conform de afbouwstrategie Stadshagen (12 maart 2018) en binnen de kaders van de Ontwikkelstrategie Wonen (2019). De woningen worden gerealiseerd in Breecamp, Werkeren, Breezicht, De Tippe, Breecamp-West en de Scholtensteeg.
De druk op de woningmarkt blijft hoog en er is behoefte aan woningen in alle prijscategorieën van huur tot koop. In 2021 is de woningbouwproductie voor Stadshagen verhoogd naar een uitgifte van 500 woningen per jaar. Voor de voorzieningen zijn strategisch kavels/locaties gereserveerd waarvoor de verkenningen zijn gestart.

Woningbouwproductie
De gronduitgiftes en opleveringen zijn geactualiseerd voor de komende jaren. In deze stand is het bronbestand voor de opleveringen gewijzigd conform de bron die gemeentebreed wordt gebruikt (BAG-registraties). Dit geldt voor de opleveringen in 2025. Vanaf 2026 zijn het prognoses/planningen.

• In 2025 zijn 420 woningen opgeleverd. Het verwachte aantal op te leveren woningen in 2026 is 404. Het verschil ten opzichte van de eerdere verwachting van 490 komt doordat er twee projecten vertraagd zijn vanuit 2025. Deze stonden eerder gepland om in 2026 opgeleverd te worden, maar zijn doorgeschoven naar 2027.
• Tevens vindt er een behoorlijke verschuiving plaats van opleveringen in 2027 en 2028. De opleveringen voor de Zuidpunt (ruim 200 woningen) in de Tippe is met een jaar opgeschoven (van 2027 naar 2028).
• Ook is de oplevering van het winkelcentrum naar actuele inzichten verwerkt, dit betekent een verschuiving van oplevering van 2028 naar 2029. Tevens zijn in het totaal aantal woningen 70 woningen toegevoegd, doordat de zorgappartementen in de ontwikkeling van het winkelcentrum ook worden meegenomen.
• Tot slot is de programmering en oplevering voor Breecamp West geïntegreerd in bovenstaande tabel. Vanaf 2028 is rekening gehouden met een gemiddelde oplevering van 100 woningen per jaar, mede afhankelijk van het moment waarop de omgevingsvergunning onherroepelijk is. Daarbij is uitgegaan van een verdeling van 30-40-30 over de woningbouwcategorieën, aangezien nog niet bekend is welke met welke categorie als eerst zal worden gestart.

Financiën
In 2026 zijn binnen Stadshagen nog een aantal geopende grondexploitaties (Stadshagen I/II, Tippe, Breecamp Noord, Breezicht Noord en Breezicht Zuid). Het gezamenlijke resultaat van de grondexploitaties is positief. Bij de jaarlijkse herziening van de grondexploitaties zijn de ramingen van kosten en opbrengsten herijkt naar actueel prijspeil. Ten opzichte van de herziening per 1-1-2025 (MPV 2025) is het resultaat verminderd met € 2,9 mln. Dit verminderde resultaat wordt met name veroorzaakt door een tussentijdse winstname van per saldo € 3,3 miljoen. De grondexploitatie Stadshagen fase 1 is per 31.12.2025 afgesloten met een winst van € 0,2 mln.

Fase van het project, wat hebben we het afgelopen half jaar gedaan, stand van zaken?
Woningbouwprojecten
Bestaande buurten en uitbreidingsgebieden:

• Het schetsontwerp voor de herinrichting openbare ruimte voor Oud-Frankhuis is in 2025 opgesteld. Dit wordt doorgerekend en tot een technisch ontwerp gebracht in de eerste helft van 2026. Indien de raming past binnen het beschikbare budget vindt uitvoering in 2026 plaats.
• In Carré is het woonrijp maken afgerond met uitzondering van het gebied waar de twee gemeentelijke kavels worden uitgegeven.
• Ook Breecamp-Noord wordt afgebouwd. De projectmatige bouw is volledig afgerond. Van de 52 uit te geven kavels in Breecamp-Noord zijn alle kavels verkocht of gereserveerd. Wij verwachten dat alle woningen in 2026 worden opgeleverd, aansluitend kunnen de laatste gebieden vervolgens woonrijp worden gemaakt.

Breezicht Zuid:

• Breezicht Zuid bestaat uit 2 buurtschappen: Duinzicht en Wetering. Wetering is helemaal afgerond en in Duinzicht resteren nog in totaal 18 projectmatige duinwoningen. Het woonrijp maken, inclusief de aanplant van groen, is op het deel rondom de laatste 18 duinwoningen na, gereed in Duinzicht.
• Van Wonen is met de bouw gestart van de laatste fase van de Duinwoningen (18 woningen).
• Naast de inrichting van de straten en het groen worden er in samenspraak met kinderen en ouders ontwerpen gemaakt voor de speellocaties in deze buurtschappen en aansluitend ingericht.

Breezicht Noord (525 woningen)

• Buurtschap Beemd is grotendeels afgerond en een groot deel van het openbaar gebied is woonrijp gemaakt. In buurtschap Wierde werden in 2025 de laatste 17 woningen van Dura Vermeer gebouwd.
• Er is nog één project in de ontwikkelfase in Breezicht Noord: 17 terpwoningen van Van Wonen. Door de financiële marktomstandigheden, gekoppeld aan de ontworpen woningen was er voor dit project te weinig consumentenbelangstelling. Inmiddels zijn nieuwe afspraken gemaakt met Van Wonen en is een aangepast ontwerp gepresenteerd.
• In buurtschap Reede is in 2025 veel gebouwd. VanWonen heeft de eerste 49 woningen opgeleverd. Ook deltaWonen heeft de bouw van 40 sociale huurwoningen afgerond. Dit geldt ook voor DuraVermeer (41 woningen), Nikkels (27 woningen) en VanWonen (66 woningen).
• Er is voldoende belangstelling voor de gemeentelijke vrije kavels in de buurtschappen Wierde, Beemd en Kragge. Vrijwel alle kavels zijn verkocht of gereserveerd in 2025.
• In 2025 is één inloopmoment georganiseerd om nieuwe en toekomstige bewoners van Breezicht te informeren over de stand van zaken en ontwikkelingen in de wijk. Dit was een succesvolle avond waar de bewoners vooral positief waren over de wijk. De nodige zorg werd geuit over de lange instandhouding van de bouwwegen.

De Tippe:

• In 2025 is de rotonde op de Belvédèrelaan (zuidpunt Tippe) heringericht en weer opengesteld voor verkeer.
• Het kavelpaspoort voor De Zuidpunt (Z1/Z2) in De Tippe, is medio 2025 afgerond en vastgesteld. De taxatie is in de tweede helft van 2025 uitgevoerd. Hiermee is de basis gelegd voor de verdere planvorming.
• De co-creatie projecten Klein Wonen de Tippe, Groene Buren Erf/Mens- en Milieuvriendelijke Wonen de Tippe en de Knarrenhof zijn allen in aanbouw.
• In de tweede helft van 2025 is de Zalkerdijkerbrug binnen planning en budget aanbesteed.
• Vrijwel alle PO kavels in de Tippe zijn uitgegeven. Deze kavels zijn allemaal gereserveerd of overgedragen. Begin 2026 worden de laatste 4 PO kavels op ontwikkelveld D1 uitgegeven.
• Voor de ontwikkeling van de Bio-hub hebben de gesprekken met een mogelijke initiatiefnemer geen vervolg gekregen.
• Naast de bouw van nieuwe woningen wordt ook de openbare ruimte ingericht. Onderdeel daarvan is het aanleggen van groen en speelplekken. Zodra de woningen rondom een toekomstige speellocatie zijn opgeleverd en het gebied veilig is, start de aanleg van de betreffende speelplek.
• In De Tippe is inmiddels een kleine natuurlijke speelplek gerealiseerd en in gebruik genomen. De aanleg voor een tweede speelplek zijn vertraagd en worden in 2026 uitgevoerd.
• Het AZC dat op kavel Z7 in de Zuidpunt van De Tippe komt wordt door het COA ontwikkeld.   Er komt een permanente opvang van 400 vluchtelingen. De planvorming hiervoor is gestart na de zomer, ook hebben er verschillende participatie- en communicatiemomenten met de buurt en belanghebbenden plaatsgevonden.

Breecamp-West:

• Met de ontwikkeling van Breecamp West worden circa 650 woningen toegevoegd voor starters, senioren en kleine huishoudens en circa 1.600 m2 voorzieningen, passend bij de ligging van het plangebied, waarvan 50% van de woningen in de betaalbare categorie wordt gerealiseerd.
• Als vervolg op de vaststelling van het ROP (medio 2025) is gestart met het opstellen van het omgevingsplan. Het ontwerp omgevingsplan is in december 2025 vastgesteld, ook is de AOK met initiatiefnemers (BPD/Rotij) getekend.

Scholtensteeg/Scholtenserf

• Van de 22 woon-werkkavels in de Scholtensteeg zijn alle kavels verkocht of gereserveerd.
• Het private initiatief van 106 tijdelijke woningen gaat definitief niet door. Er is nog geen nieuw plan ingediend.
• Er is een omgevingsvergunning afgegeven voor het aanpassen van de (fiets) oversteek Zwolseweg. Deze oversteek is in voorbereiding en wordt medio 2026 uitgevoerd/heringericht, dit is mede afhankelijk van groot onderhoud werkzaamheden van de Provincie Overijssel.

Voorzieningen
Winkelcentrum

• Het bestemmingsplan is in 2024 onherroepelijk geworden en in 2025 een omgevingsvergunning aangevraagd en verleend. Ter voorbereiding op de bouw is de markt (tijdelijk) verplaatst, worden Nuts-voorzieningen gerealiseerd en worden enkele bomen gekapt. Inmiddels is ook het BLVC-plan voor de uitbreiding afgerond.
• Er zijn bezwaren en beroep ingesteld op zowel het verkeersbesluit (onttrekking openbaarheid Belvédèrelaan) als op de Omgevingsvergunning. In verband met de bezwaren en het beroep op het verkeersbesluit zijn de voorbereidende werkzaamheden tijdelijk stilgelegd. De voorbereidende werkzaamheden zijn in april hervat.
• Ook het ontwerp en de kostenraming voor de Stadsfoyer is in 2025 geactualiseerd en beoordeeld door de gemeente. De huidige afspraken tussen de gemeente en de VOF zijn financieel haalbaar en passend binnen het financiële kader van de gemeenteraad. Momenteel wordt de contractvorming voorbereid.
• De uitgifte van de gronden voor het winkelcentrum is als gevolg van vertraging verschoven naar halverwege 2026. De bouw start naar verwachting in 2026 en duurt tot 2029.

Voorzieningen overig

• Na de besluitvorming over het ‘voorzieningenplan Stadshagen’ in de gemeenteraad (2023) wordt dit plan verder uitgewerkt in concrete verkenningen en plannen voor de diverse kavels. Per locatie wordt een kavelpaspoort en uitgiftestrategie opgesteld. Prioritair zijn de ontwikkelingen/kavels Breezicht Zuid, Scholtensteeg en de voorzieningenkavels in De Tippe.

• Breezicht zuid: Er zijn met de initiatiefnemer en toekomstige afnemers  gesprekken over het programma. De stedenbouwkundige verkenningen voor de ontwikkeling van deze locatie gestart.
• Voor een kavel (Z5) in de Tippe is de aanbesteding gestart om in te vullen met een commercieel programma.
• Voor de Biohub zijn er in 2025 gesprekken gevoerd met een potentiële partij, deze gesprekken zijn gestrand en dit maakt een heroverweging over de ontwikkeling van deze kavel noodzakelijk. Dit wordt in het komende half naar verwachting duidelijk.
• De voorbereidingen voor de bouw van het Wellnesscentrum zijn in 2024 gestart. Die is niet verder gekomen vanwege de financiële haalbaarheid. Hiervoor lijkt inmiddels een oplossing gevonden en verwacht wordt dat er in het voorjaar van 2026 gestart kan worden met de bouw.

Wat gaan we het komend half jaar doen en wat zijn de belangrijkste mijlpalen op de langere termijn
Bestaande buurten

• Vrijwel alle kavels in de bestaande buurten zijn aangeboden (exclusief 1 kavel in Carré). Op het moment dat kavels worden teruggegeven wordt de kavel opnieuw aangeboden, eerst via de reservelijst daarna via Funda.
• Aan de Buckhorstlaan is op de voormalige KPN-locatie een herontwikkeling in voorbereiding voor de bouw van 3 vrijstaande woningen. In 2025 hiervoor de benodigde bestemmingswijziging door de gemeenteraad vastgesteld. Er is een beroep ingediend bij de Raad van State waardoor de planning onzeker is. De oorspronkelijke planning is/was erop gericht om in 2026 te starten met de bouw.

Breezicht Zuid

• De laatste fase van de Duinwoningen worden in 2026 opgeleverd.
• De inrichting en aanleg van de openbare ruimte wordt uitgevoerd op basis van de planning en voortgang van de bouw van de resterende projectmatige woningen en kavels. Vanwege het uitstel van de bouw van de laatste woningen zal een deel van het duingebied later woonrijp worden gemaakt. We zetten in op omgevingsmanagement richting bestaande en toekomstige bewoners.

Breezicht Noord

• In buurtschap Wierde is Dura Vermeer gestart met de bouw van  de laatste 17 woningen, deze worden in 2026 opgeleverd.
• In 2026 vindt de grondoverdracht voor de 17 Terpwoningen plaats en wordt gestart met de bouw door VanWonen.

• De inrichting en aanleg van de openbare ruimte (inclusief speelplekken) wordt uitgevoerd op basis van de planning en voortgang van de bouw van de resterende projectmatige woningen en kavels. Mogelijk heeft dit consequenties voor het woonrijp maken van het gebied en zal er langer bouwverkeer door de buurtschappen blijven rijden. We zetten in op omgevingsmanagement richting nieuwe en toekomstige bewoners.

Voorzieningen

• Voor de uitbreiding van het winkelcentrum Stadshagen worden de bezwaar- en beroepsprocedures doorlopen, deze zijn bepalend voor de planning. De voorbereidende werkzaamheden en de daadwerkelijke start bouw worden zo spoedig mogelijk gestart in 2026.
• Voor Breezicht-Zuid wordt in de eerste helft van 2026 een kavelpaspoort opgesteld om deze ook met initiatiefnemers en de omgeving te bespreken.

• De (ruimtelijke) verkenning voor de ontwikkeling van de voorzieningen aan de Scholtensteeg is opgestart, o.a. doordat is besloten om op deze locatie (bijzonder) onderwijs te faciliteren, e.e.a. conform raadsbesluit gelijktijdig met het vaststellen van het Voorzieningenplan Stadshagen. Verwacht dat het kavelpaspoort voor deze locatie in de maart 2026 vastgesteld kan worden, vervolgens moet de locatie ook in exploitatie worden genomen, hiervoor is een raadsbesluit nodig.
  • Voor de ontwikkeling van Breecamp-West is een verbreding van de Scholtensteeg nodig. Deze ligt naast de voorzieningenkavel aan de Scholtensteeg en zal integraal onderdeel gaan vormen voor de ruimtelijke ontwikkeling op de kavel Scholtensteeg. Inmiddels zijn hiervoor door de raad middelen beschikbaar gesteld. De uitvoering/herinrichting is qua planning nog niet zeker en mede afhankelijk van de Breecamp-West en de ontwikkeling van de voorzieningenkavels aan de Scholtensteeg.
  • Voor de kavel Vrij Werkeren wordt onderzocht welke invulling/functies en welke behoefte er is voor programmering op deze locatie. In de tweede helft van 2026 zal voor de kavel Vrij Werkeren een kavelpaspoort opgesteld worden.
  • In 2026 wordt gestart met de verkenning voor de gewenste invulling van de CSV-kavel (korte en lange termijn).

De Tippe

• De meeste woningbouwprojecten zijn in aanbouw of in vergaande planvorming. Ook komend half jaar zal er volop gebouwd worden in De Tippe.
• De werkzaamheden voor de aanleg en realisatie van de Zalkerdijkerbrug starten in 2026.
• Voor de ontwikkeling van de zuidpunt (Z1-Z2) wordt een reserveringsovereenkomst getekend. Deze ontwikkeling bevat ruim 200 woningen. Het programma hiervoor bestaat uit appartementen en voorzieningen. Als eerste zullen de sociale huurwoningen worden ontwikkeld.
• Project H5/H6 (circa 50 woningen) kent al lange tijd vertraging als gevolg van de marktomstandigheden (hogere consumentenrente en hogere bouwkosten), dit gecombineerd met de lange bouwtijd (als gevolg van de ondergrondse parkeerplaatsen) heeft tot gevolg dat het benodigde percentage voorverkochte woningen niet wordt gehaald. In de eerste heft van 2026 wordt hierover duidelijkheid verwachting.
• Voor de uitgifte van de PO kavels wordt D1 voorbereid. De planning is dat dit veld in eerste kwartaal van 2026 in verkoop gaat.
• Voor de ontwikkeling van kavel G7 zal naar verwachting in 2026 een reserveringsroversovereenkomst worden afgesloten voor een zorg-maatschappelijke voorziening en zal door initiatiefnemers een bouwplan verder uitgewerkt worden.
• Voor Z5 is de selectieprocedure gestart. Rond de zomer zal de keuze voor de afnemende partij bekend zijn.
• In 2026 wordt bekeken op welke manier het hoofdveld van de locatie Biohub in verkoop kan worden gebracht. De kavel van de Biohub bestaat uit drie velden. Voor een van de velden zal in de eerste helft van 2026 een participatietraject worden opgesteld worden om hier een buurtinitiatief mogelijk ge maken.
• In de loop van 2026 zal de programmering van de voorzieningenkavels Z8 en Z9 in de Zuidpunt van De Tippe verder onderzocht worden.
• De opvanglocatie (Z7) wordt uitgewerkt door het COA. Er worden afspraken gemaakt voor 30 jaar.  Er zijn extra inloopbijeenkomsten gehouden en de klankbordgroep heeft inmiddels in vier bijeenkomsten input gegeven op het ontwerp en de randvoorwaarden. Naar het voorbeeld van Plan Einstein in Utrecht wordt ook hier gekeken naar mogelijkheden hoe voorzieningen voor en door bewoners en inwoners een plek kunnen krijgen.  De planning is dat in Q1 de erfpacht- en opstalovereenkomst worden getekend. Het COA geeft aan eind Q1 de aanvraag voor de omgevingsvergunning in te willen dienen om dit jaar te kunnen starten met de bouw.

Breecamp-West:

• Het omgevingsplan zal naar verwachting worden vastgesteld (afhankelijk van bezwaar en beroep) en de voorbereidende werkzaamheden om te kunnen gaan bouwen starten naar verwachting eind 2026.
• Er hebben gesprekken plaatsgevonden met initiatiefnemer over de exacte scope van de verbreding Scholtensteeg i.r.t de ontwikkeling van Breecamp-West. Afspraken over kostenverdeling zijn vastgelegd in de AOK. Nadere afspraken worden nog vastgelegd in een aanvullende overeenkomst (allonge).

Risicografiek:  

Peildatum 1 juli 2025                                                         Peildatum 1 januari 2026

Toelichting op de grootste risico’s

1. Woningbouwplanning wordt niet gehaald/versnelling stagneert
In Stadshagen moeten er 500 woningen per jaar worden gebouwd. Voor de grote woningbouwlocaties (Breezicht, De Tippe, Winkelcentrum) zijn de bestemmingen onherroepelijk. De marktomstandigheden zijn beter dan een paar jaar geleden, dat laat een grotere belangstelling en koopbereidheid zien en snellere doorlooptijden tot start bouw. Of het besluit om een opvanglocatie te ontwikkelen en te bouwen in De Tippe effect heeft op de voortgang van de woningbouw is op dit moment nog niet bekend. Het risico bestaat dat de belangstelling afneemt, waardoor het langer duurt tot er gestart kan worden met de bouw en waardoor de oplevering van woningen vertraagd.
De grondprijsonderhandelingen zijn ook van invloed op de doorlooptijd en daardoor een risico voor vertraging. Inmiddels is hiervoor een werkwijze afgesproken met de bouwclaimpartners, wanneer er middels onderhandeling geen overeenstemming wordt bereikt, vindt een onafhankelijke waardebepaling/taxatie plaats. De vergunningverlening en advisering hierover vertraagd door een gebrek aan capaciteit en sommige gevallen prioriteit.
De capaciteit vanuit de Nuts-partijen voor het aanleggen van nuts-infrastructuur kunnen ook van invloed zijn op de planning. De doorlooptijden en levering lopen soms op tot meer dan een jaar, hierdoor kan de woningbouwplanning alsnog vertragen. Er wordt zo vroeg als mogelijk geanticipeerd op deze planning, wanneer dat onvoldoende kan, wordt er onderzocht of een tijdelijke voorziening mogelijk is, dit leidt veelal tot hogere kosten, deze worden gedekt in de post onvoorzien.
Een aanvullende factor die de voortgang van de planning vertraagt, betreft de juridische procedures die door belanghebbenden worden aangespannen. Dit betreft o.a. bezwaar- en beroepsprocedures tegen projecten als het AZC en de uitbreiding van het winkelcentrum en leiden in de praktijk tot vertraging in de planvorming en de realisatie.

2. Netcongestie / geen toereikende energie-infrastructuur
Inmiddels is duidelijk voor de uitbreiding van het Winkelcentrum Stadshagen dat het verkrijgen van een grootverbruikaansluiting voor commercieel vastgoed op dit moment niet mogelijk is. Dit is ook een risico voor de nog te ontwikkelen voorzieningen-locaties. Hierover wordt overleg gepleegd met Enexis, wetende dat zij op de langere termijn werken aan het uitbreiden van deze specifieke capaciteit. Ondertussen wordt er onderzocht of de energievraag verkleind kan worden of dat er middels andere technieken (bodemwarmte) of innovatieve oplossingen toch voortgang bewerkstelligd kan worden. Deze gesprekken en onderzoeken leiden over het algemeen tot vertraging, nog niet tot afstel van het beoogde project.
3. Hogere bouw- en/of civiele kosten
Als gevolg van grondstoftekorten, langere levertijden, doorstijgende (hogere) loonkosten en onzekerheid in de mondiale markt kunnen bouw- en civiele kosten stijgen waardoor woningbouwplannen duurder en/of niet haalbaar worden. Dit geldt tevens voor de gemeentelijke werkzaamheden (aanbesteding civiele werkzaamheden). Hierop wordt geanticipeerd om zo actueel en accuraat mogelijk kosten te ramen. Echter kan er op dit risico niet volledig worden geanticipeerd, ook omdat aannemers een beroep kunnen doen op de zgn. risicoregeling waarin kosten mogen worden doorbelast. Dit kan leiden tot hogere kosten dan geraamd. In de verschillende grondexploitaties is hiervoor een beperkt risicobudget/post onvoorzien beschikbaar.
4. Ontstaan van nieuwe gatenkaas ten gevolge van vertraging in de planning
Door het niet/later realiseren van (woningen in met name het dure segment) ontstaan er onbebouwde of niet volledig afgebouwde locaties in de gebieden waardoor het woonrijp maken van de openbare ruimte niet kan worden uitgevoerd, er lang(er) bouwverkeer door en langs bewoonde gebieden rijdt en de leefbaarheid van de omgeving onder druk komt te staan.

5. Kwaliteit woningen staan onder druk
In sommige projecten is het noodzakelijk om keuzes te maken om de hoogwaardige kwaliteit van de woningen/het project naar beneden bij stellen, zodat het project haalbaar is of wordt voor partijen of om binnen de afgesproken prijsklassen woningen te bouwen. Het risico hiervan is dat er te kleine woningen worden ontwikkeld zodat er binnen de prijsklasse kan worden gebouwd (dit betreft vooral middenduur). Er is beperkt ruimte om af te wijken van de programmering, ook is het op bepaalde plekken mogelijk om het koopprogramma om te zetten naar huurwoningen.

6. Plan of project overschrijdt norm voor stikstofbelasting natuurgebieden
Als gevolg van nieuwe regelgeving/nieuwe jurisprudentie (december 2024) rondom stikstofemissie ontstaat er nieuwe onduidelijkheid en onzekerheid op het gebied van stikstof. Dit moet per plan/project worden onderzocht. De mogelijkheid bestaat dat hierdoor een plan geen doorgang krijgt of moet worden aangepast. Tot op heden is er geen plan niet door gegaan specifiek voor het overschrijden van de norm voor stikstofbelasting natuurgebieden.

Effecten stikstof

De aanwezige risico’s ten aanzien van stikstof staan beschreven in de risico’s hierboven (voor zover van toepassing).