Voortgangsrapportage projecten

Voortgang betreft de afgelopen periode met peildatum   : 1 januari 2026
Bestuurlijke opdrachtgever                       : G. Rots

Project omschrijving
Eind 2020 is besloten het IJsselhallen-terrein te herontwikkelen naar hoofdzakelijk een woningbouwlocatie. In juli 2022 heeft de gemeenteraad ingestemd met de visie Nieuwe Veemarkt. In november 2023 is het Ruimtelijk Ontwikkelingsplan (ROP) en de grondexploitatie Nieuwe Veemarkt vastgesteld. Gelijktijdig met dit besluit is ingestemd met de ontwikkeling en realisatie van de mobiliteitshubs NV, een krediet voor het deels verbouwen van de Bogenhal en een voorbereidingskrediet voor de Elbertsschool beschikbaar gesteld. Onderdeel van deze rapportage zijn ook de private ontwikkelingen, waaronder de voormalige kantoorlocatie aan de Meeuwenlaan. Gezamenlijk omvatten de ontwikkeling tussen de 1400 en 1500 woningen en 20.000m² voorzieningen (maatschappelijk en commercieel).

Woningbouwproductie

Het totaal aantal woningen is op basis van de actuele verkaveling ongeveer 760 (reguliere) woningen en 46 zorgwoningen. Het aantal woningen hierboven is een momentopname, aangezien het programma per ontwikkelveld met marges werkt. Op basis van het stedenbouwkundig plan, de actuele uitgangspunten (kavelpaspoorten) en de voorziene planning en fasering is bovenstaande tabel gevuld. De verschuiving van de oplevering van de eerste fase woningen is als gevolg van een tekort aan capaciteit.

Privaat initiatief Meeuwenlaan

De onderverdeling naar prijsklassen is nog niet gemaakt voor de Meeuwenlaan i.r.t. jaar van realisatie. Het totaal aantal woningen bedraagt 550 tot 600 (op basis van de SOK). Zodra het ROP is afgerond en vastgesteld, wordt ook de woningbouwproductie per jaarschijf concreter. Gezien de gewijzigde marktomstandigheden wordt op een aantal ambities en uitgangspunten uit de visie Meeuwenlaan een aangepast plan (ROP) voorgesteld. Dit heeft o.a. gevolgen voor het woningbouwaantal, dat lager uitvalt dan in de gebiedsvisie is opgenomen. In het nog vast te stellen ROP wordt het definitieve woningbouwaantal nader bepaald. De verschuiving van de oplevering van de eerste fase woningen komt door de gewijzigde uitgangspunten (haalbaarheid) ten opzichte van de visie Meeuwenlaan. Met deze nieuwe uitgangspunten kan het plan niet 1-op-1 worden uitgewerkt, waardoor er meer tijd nodig is voor het opstellen van het ROP Meeuwenlaan.

Overige private initiatieven

Er zijn verschillende private initiatieven in voorbereiding aan de bestaande Veemarkt-straat. Drie daarvan zijn al concreter/hebben zicht op een vervolg en zijn in bovenstaande tabel verwerkt. Het betreft de ontwikkeling van deltaWonen aan de Veemarkt 23, KWP aan de Veemarkt 29 en Onis aan de Veemarkt 34. KWP is voornemens om circa 50 zorgwoningen te realiseren binnen de grenzen van sociale huur. Onis werkt aan een plan voor 11 goedkope en 33 middeldure appartementen. Bij deltaWonen gaat het om 20 sociale huurwoningen. De verwachting is dat de woningen van deltaWonen eind 2027 worden opgeleverd en die van Onis en KWP in 2029. De overige private initiatieven aan de Veemarkt zijn nog niet ver genoeg uitgewerkt om hier op te kunnen nemen. Voor de initiatieven van Onis en KWP moeten nog startbesluiten worden genomen.

Financiën
Nieuwe Veemarkt
Op 6 november 2023 heeft de raad, tegelijk met het ROP, de grondexploitatie Nieuwe Veemarkt en drie kredieten (t.b.v. ontwikkeling Bogenhal, mobiliteitshubs Nieuwe Veemarkt en de Elbertsschool) vastgesteld. De kredieten voor de ontwikkeling Bogenhal, parkeren en Elbertsschool zijn verstrekt, hierop zijn geen wijzigingen. Begin 2026 is de grondexploitatie geactualiseerd ten behoeve van de jaarrekening. Deze actualisatie heeft een positief effect gehad op het resultaat van de grondexploitatie.
Op dit moment zijn er geen wijzigingen te rapporteren. In 2026 wordt naar verwachting de Nota Mobiliteitsnormen vastgesteld, waarin onder andere een publiekrechtelijke bijdrage voor het afkopen van parkeerplaatsen wordt vastgelegd. Het gevolg daarvan is dat de grondopbrengsten van de te verkopen percelen in de Nieuwe Veemarkt zal dalen. Dit risico was al voorzien en het effect zal, na vaststelling van de Regeling, in de MPV van 2027 worden verwerkt.

Meeuwenlaan
De Meeuwenlaan is een privaat initiatief en daarmee een ‘facilitair project’. Met de ontwikkelende partij is in kwartaal 1 van 2025 een samenwerkingsovereenkomst (SOK) afgesloten. In deze overeenkomst is het kostenverhaal geregeld voor de periode tot en met ROP. In de komende fase zal de anterieure overeenkomst worden gesloten, waar het kostenverhaal onderdeel van is, voordat het omgevingsplan ter inzage gelegd kan worden.

Voor de overige private initiatieven moet de overeenkomst in de eerste helft van 2026 worden gesloten.

Fase van het project, wat hebben we het afgelopen half jaar gedaan, stand van zaken?
Nieuwe Veemarkt

• Als gevolg van de onderzoeksresultaten op het gebied van ecologie (stikstof) wordt de bestemming met een Omgevingsplan gewijzigd. De mogelijke gevolgen als gevolg van de nieuwe jurisprudentie (december 2024) over stikstof (intern salderen) zijn onderzocht en geven voldoende onderbouwing voor het te wijzigen Omgevingsplan. Hiervoor is een geactualiseerd onderzoek gedaan. Als gevolg van de nog niet vastgestelde nota Mobiliteitsnormen is de planning voor de wijziging van het Omgevingsplan verschoven naar medio 2026.
• Het ontwerp voor de eerste ontwikkeling / uitgifte (veld 2, met minimaal 120 woningen en een mobiliteitshub) is in 2025 afgerond. In het verlengde daarvan wordt ook het programma van eisen voor de mobiliteitshub opgesteld/afgerond en wordt de businesscase herijkt. Dit vraag aanzienlijk meer tijd als gevolg van capaciteitstekort, waardoor de aanbesteding later wordt gestart, als gevolg hiervan schuift de planning van de woningbouw 1 jaar naar achteren in tijd.
• Met de corporaties is de planvorming vervolgd voor hun aandeel in het te ontwikkelen programma (ontwikkelveld 7) en zijn de eerste oriënterende gesprekken voor ontwikkelveld 8 gestart met Openbaar Belang.
• De planning en prioritering voor de uitgifte is herijkt, mede als gevolg van de te respecteren looptijd van de huurovereenkomst met de bestaande exploitant is ontwikkelveld 7 later in de planning voor ontwikkeling en uitgifte gepland. Als gevolg hiervan is ontwikkelveld 1 toegevoegd aan de eerste fase. De uitgangspunten en het kavelpaspoort voor het tweede ontwikkelveld zijn in 2025 bijna afgerond, naar verwachting wordt dit begin 2026 afgerond.
• Het bouwrijpmaken van het gebied voor de 1e fase is gegund en de werkzaamheden zijn gestart.Ook de Nuts-partijen zijn gestart met de werkzaamheden op de Nieuwe Veemarkt.
• Voor de 2e fase van het bouwrijpmaken is een aanbestedingsstrategie opgesteld. De scope omvat de aanleg van de watergang, inclusief de bruggen en de kademuur en het bouwrijpmaken van de bouwvelden 3 t/m 6.
• Er zijn voor het project collectief wonen (30 tot 40 woningen) op ontwikkelveld 3 twee informatiebijeenkomsten gehouden. De belangstelling hiervoor was groot. In de aanmeldfase hebben zich vijf partijen gemeld die interesse hebben om als collectief te gaan ontwikkelen. Met deze partijen gaat de gemeente Zwolle door naar de selectiefase.

Bogenhal

• Het deel van de Bogenhal aan de A28-zijde is gesloopt. Deze ruimte is nodig voor wat betreft de aanleg van het openbaar gebied en toekomstige kabels en leidingen. Daarnaast is de kopgevel aan de A28-zijde opnieuw opgebouwd. Daarmee zijn de werkzaamheden voor de Bogenhal (1e fase) afgerond.
• De kostenraming voor de verbouwing van de Bogenhal wordt geactualiseerd. Hierdoor bestaat het risico dat het oorspronkelijke plan financieel niet haalbaar is. Er wordt onderzocht welke impact dit heeft op het plan en er worden eventueel alternatieve scenario's voor de Bogenhal uitgewerkt en financieel doorgerekend. Hierover moet nog besluitvorming plaatsvinden.
• In Q4 2025 en Q1 2026 wordt een gedeelte van de Bogenhal verbouwd om vanaf 2 februari de AFAC hierin te huisvesten.

Elbertsschool

• De kwartiermaker voor de Elbertsschool heeft in 2025 de rapportage en exploitatiebegroting opgeleverd voor een scenario voor programmering van deze locatie/het gebouw.
• De bewonerscoöperatie Kamperpoorterij heeft bij de gemeente kenbaar gemaakt dat zij de ambitie heeft om hoofdhuurder te worden van de Elbertsschool. Mede op basis van het plan en advies van de kwartiermaker heeft de bewonerscoöperatie de ambitie m.b.t. hoofdhuurder worden herzien. Ze hebben kenbaar gemaakt dat ze graag betrokken blijven bij de programmering van de Elbertsschool.
• Drie lokalen op de begane grond in de Elbertsschool worden niet verhuurd. De gemeente Zwolle en de bewonerscoöperatie de Kamperpoorterij hebben afspraken gemaakt  over het gebruik van de begane grond, zodat in de tijdelijkheid hier buurtintiatieven kunnen plaatsvinden.

Private initiatieven

• Voor het initiatief van deltaWonen (circulaire proeftuin, Veemarkt 23) waren het omgevingsplan en AOK zo goed als gereed. In 2025 bleek dat de beoogde aannemer failliet is gegaan, waardoor het plan tijdelijk on-hold is komen te staan. Eind 2025 is er een nieuwe partij geselecteerd om een doorstart van het plan mogelijk te maken.
• Het opstellen van het ROP Meeuwenlaan (ontwikkelcombinatie BPD/Dura Vermeer: OC Meeuwenlaan) is met meer dan een jaar vertraagd. De beoogde ontwikkeling op basis van de vastgestelde visie Meeuwenlaan is financieel niet haalbaar. De OC Meeuwenlaan heeft een verzoek gedaan om op een aantal onderdelen wezenlijk af te wijken van de vastgestelde visie (aantal woningen, ruimtelijke/stedenbouwkundige opzet/faciliteren (auro)parkeren). Het college is voornemens met deze wijziging in te stemmen. In heel 2025 is gewerkt aan ee herijkt ROP voor de Meeuwenlaan. Naar verwachting wordt het ROP in de eerste helft van 2026 afgerond.
• Met twee initiatiefnemers (Onis en KWP) is de verkenning voor herontwikkeling van Veemarkt 29 en 34 gestart. Voor deze initiatieven wordt een randvoorwaardenboekje opgesteld en is het formele startbesluit in voorbereiding.Ook (namens) de eigenaar van Veemarkt 22 (13 appartementen) is een verzoek voor herontwikkeling gedaan. Deze herontwikkeling wordt positief ontvangen en als kansrijk gezien. Er is in de tweede helft van 2025 nog geen voorstel voor een plan opgesteld/beschikbaar.

Wat gaan we het komend half jaar doen en wat zijn de belangrijkste mijlpalen op de langere termijn?
Nieuwe Veemarkt

• De start van de aanbestedingen voor veld 1 en 2 zijn gepland medio 2026. Dit betreffen circa 200 woningen, zorgprogramma en de eerste mobiliteitshub Nieuwe Veemarkt.
• De wijziging Omgevingsplan wordt afgerond en ter besluitvorming aangeboden (medio 2026).
• Uitvoeren bouwrijpmaken fase 1 inclusief de werkzaamheden door de nutsbedrijven.Selecteren van een Ingenieursbureau t.b.v. de voorbereiding van een Europese aanbesteding fase 2 bouwrijpmaken.
• Voor het collectief wonen op bouwveld 3 start in kwartaal 2 de selectiefase. In deze fase zullen de collectieven zich richten op de organisatorische component (oa organisatievorm, wijze van besluitvorming, juridische entiteit) en het ontwikkelproces (oa programma in woningtypes en omvang). Hiervoor wordt een selectieleidraad opgesteld. Alle collectieven met een door de gemeente Zwolle goedgekeurd plan mogen vervolgens door naar de gunningsfase (2e helft 2026). In deze fase zullen de collectieven een schetsontwerp gaan maken, in lijn met het vastgestelde plan van aanpak uit de selectiefase en binnen de kaders van het kavelpaspoort.

Bogenhal

• De scenario's voor de Bogenhal worden financieel doorgerekend en met een integraal advies voorgelegd bij portefeuillehouder. Indien nodig volgt er aanvullende besluitvorming.
• Op basis van bovenstaande wordt de aanbesteding verder in voorbereiding genomen.

Elbertsschool

• Er wordt een visie-traject opgestart om de Elbertschool in de gehele context van de Nieuwe Veemarkt, Bogenhal, Travers en de Kamperpoort te plaatsen. Dit geeft houvast voor het vervolg en de samenhang in programmering en keuzes.

Private initiatieven

• Voor het initiatief van deltaWonen (circulaire proeftuin, Veemarkt 23) wordt de wijziging van het omgevingsplan afgerond en in procedure gebracht, het aanvragen van de omgevingsvergunning en wordt de AOK opgesteld. Naar verwachting starten de werkzaamheden in 2026.
• Voor de initiatieven van Onis en KWP wordt verwacht dat eind Q1 van 2026 het randvoorwaardenboek wordt vastgesteld en de samenwerkingsovereenkomst kan worden getekend.
• Voor de Meeuwenlaan is de planning dat het ROP in Q1/Q2 van 2026 zal worden vastgesteld. De kernpunten AOK is in concept gereed. Daarnaast is de OC parallel bezig met het opstarten van het wijzigen van het Omgevingsplan. De wijziging Omgevingsplan wordt in 2026 in procedure gebracht.

Risicografiek

 
Peildatum 1 juli 2025                                                         Peildatum 1 januari 2026

Toelichting risicotabel

1. Het exploitatietekort van de Bogenhal wordt groter dan het vastgestelde financiële kader/de benodigde investering is hoger dan het beschikbaar gestelde budget

Het exploitatieresultaat van de Bogenhal kent verschillende geprogrammeerde activiteiten en daarmee samenhangende huuropbrengsten. In samenhang met de periodieke actualisatie van de kosten wordt in beeld gebracht of de vastgestelde ambitie gerealiseerd kan worden. Ook wordt onderzocht of de investering gereduceerd kan worden, zodat er uiteindelijk een goed plan met een sluitende exploitatie kan worden ontwikkeld.

2. Gemeentebrede mobiliteit(shub) keuzes leiden tot een financieel tekort (op de grondexploitatie of het      krediet)

Als onderdeel van de Adaptieve Ontwikkelstrategie Mobiliteitshubs (AOS) zijn gemeentebrede uitgangspunten opgesteld of in ontwikkeling, o.a. voor een standaard programma van eisen voor een mobiliteitshub. Ook zijn alle financiële (technische) spelregels nog niet zeker. Op basis van de Regeling Mobiliteitsnormen lijkt het erop dat de manier waarop de bijdrageregeling wordt vormgegeven een groot effect zal hebben op de (residuele) grondwaarde van het plangebied en daarmee het financieel resultaat van de grondexploitatie. Echter zal dit tot een opbrengst voor de AOS leiden (gemeentebreed is het financiële effect neutraal).
In de verdere planvorming voor de mobiliteitshubs kan het risico optreden dat het gestelde budget voor de realisatie niet voldoende is. Uitgangspunt is om de aanbesteding met een plafondbudget uit te vragen, waardoor er o.a. financiële duidelijkheid bestaat over de investeringskosten. Als gevolg van de gemeentebrede parkeerbalans is de verwachting dat er minder kort-bezoeken hun weg vinden naar de mobiliteitshub in de Nieuwe Veemarkt, dit heeft een negatief effect op de exploitatie. Dit effect zal zijn beslag krijgen in de gemeentebrede parkeerexploitatie.

3. Ambities en eisen mobiliteitshubs leiden tot hogere kosten en/of een lager exploitatieresultaat  

Als gevolg van de verdere planuitwerking, bijvoorbeeld door het verder bepalen van de functionele en technische eisen, bouwkostenstijgingen of besluiten die gemeentebreed worden genomen, kunnen van invloed zijn op de kostprijs en/of exploitatie van de mobiliteitsvoorzieningen. Voordat er een uitvraag aan de markt wordt gedaan wordt de kostenraming herijkt/bijgesteld om te bepalen of de beoogde mobiliteitshubs financieel haalbaar zijn binnen het vastgestelde financiële kader.

4. Netcongestie / energie infrastructuur ontoereikend

Voor toekomstige ontwikkelingen is het op dit moment niet mogelijk om een nieuwe grootverbruik aansluiting te
verkrijgen, ook wijzigen de spelregels (1 juli 2026) voor wat betreft het kunnen (ver)krijgen van
een kleinverbruikaansluiting. Inmiddels wordt onderzoek gedaan naar alternatieve mogelijkheden en/of het
reduceren van de vraag/behoefte.

5. Het geambieerde programma voor de Bogenhal wordt niet gerealiseerd 

Er is een markttoets uitgevoerd of het beoogde programma passend en haalbaar is. Daarnaast wordt de investeringsraming geactualiseerd. De vertaling hiervan leidt tot verschillende scenario's die in onderzoek zijn. Mede afhankelijk van voorgaande zal de verbouwing van de Bogenhal plaatsvinden, naar verwachting in 2027. Het risico bestaat dat het (tijdelijke) programma niet gefaciliteerd kan worden en in deze fase niet geëxperimenteerd kan worden of we potentiële huurders verliezen, omdat zij zich elders vestigen.

6. Ambitieniveau ROP kan niet worden gerealiseerd  

Het plan (ROP) voor de Nieuwe Veemarkt omvat een aantal ambities die mede afhankelijk zijn van samenwerking

en/of andere partijen en initiatiefnemers. Ook is er voor sommige ambities een afhankelijkheid van een grotere keuze (stadsbreed), bijvoorbeeld op het gebied van mobiliteit of van derden (beschikbaarheid

energievoorzieningen/grootverbruik aansluitingen). Het risico bestaat dat deze ambities of eisen in de verdere

planuitwerking niet realistisch, beschikbaar en/of haalbaar zijn of een financieel (negatief) effect op de grondexploitatie (hogere kosten of lagere opbrengsten).

Effecten stikstof en coronacrisis 

Naar aanleiding van de jurisprudentie uit december 2024 over het intern salderen is onderzocht of er negatieve effecten zijn voor de Nieuwe Veemarkt. O.a. is een ecologische voortoets opgesteld en getoetst aan het gemeentebrede Brondocument. Daarmee is er voldoende onderbouwing te geven voor stikstof in het Omgevingsplan. Stikstof is hiermee geen risico voor de beoogde ontwikkeling cq. het te wijzigen Omgevingsplan.