Voortgangsrapportage projecten

Voortgang betreft de afgelopen periode met peildatum   : 1 januari 2026
Bestuurlijke opdrachtgever   : P. Guldemond   

Project omschrijving
Ontwikkeling en realisatie van een hoogwaardig gebied met een mix van functies (retail, leisure, bedrijvigheid, kantoren), inclusief de herinrichting van de openbare ruimte. De voormalige Beers Stork locatie wordt bouwrijp gemaakt ten behoeve van de beoogde ontwikkelingen (economische functie). Er is nog ruimte voor nieuwe ontwikkelingen aan de zijde van de Blaloweg en de Russenweg (voormalige Frosty Food-locatie). Tevens valt de beoogde uitbreiding van de retail mogelijkheden en herinrichting openbaar gebied op Voorsterpoort onder de gebiedsontwikkeling Voorsterpoort West.

Woningbouwproductie
Er worden geen woningen gerealiseerd.

Financiën
De gemeenteraad heeft op 12 maart 2018 de grondexploitatie Beers Stork vastgesteld. In oktober 2019 is de grondexploitatie Voorsterpoort-retail geopend en een krediet voor de investeringen in het openbaar gebied beschikbaar gesteld. Hiermee zijn middelen voor de planvorming en realisatie van een deel van de openbare ruimte op Voorsterpoort beschikbaar gekomen.

Prijsstijgingen
Conform gemeentebreed beleid zijn de kosten in de grondexploitatie geïndexeerd

Fase van het project, wat hebben we het afgelopen half jaar gedaan, stand van zaken?

• Voor de tijdelijke parkeerlocatie voor vrachtwagens is de vergunning verleend (tot en met 31 december 2026).
• De raad van State heeft uitspraak gedaan over het hoger beroep in het bestemmingsplan voor de uitbreiding van de retail mogelijkheden op Voorsterpoort. Hiermee is het bestemmingsplan (bijna 4 jaar na vaststelling) onherroepelijk.
• Het bouwrijp maken van een groot deel van de voormalige Deltion-kavel (retail)  is uitgevoerd en afgerond.
• Er is een marktconsultatie specifiek voor de problematiek met betrekking tot de netcongestie gehouden.  Waarbij er met marktpartijen is gesproken/ onderzocht wordt welke innovatieve oplossingen denkbaar zijn als alternatief voor het niet (kunnen) verkrijgen van een grootverbruik aansluiting. Deze ervaringen en kennis worden benut voor de uitgifte van de kavel.
• Er zijn verschillende gesprekken geweest over de ontwikkeling van Spooldereiland (laatste deel). De huidige eigenaar heeft het initiatief genomen om het gesprek op te starten over de ontwikkelmogelijkheden.
• Voor de ontwikkeling van de Beers-locatie zijn gesprekken gaande voor wat betreft de ontwikkeling en realisatie voor een grootschalige bedrijfsfunctie, e.e.a. passend binnen het bedrijventerreinenbeleid voor Voorst en Voorsterpoort. Naar verwachting leidt dit in de eerste helft van 2026 tot het sluiten van een (reserverings)overeenkomst. In het afgelopen half jaar is o.a. onderzoek gedaan naar de effecten op het gebied van verkeer en parkeren en de (on)mogelijkheden op het gebied van de energieaansluitcapaciteit voor het beoogde initiatief. Beide onderwerpen zijn afdoend in beeld/onderzocht.
• De gesprekken met een potentiële koper van de voormalige Frosty Food-locatie (kavel Veldbiezenweg) zijn beëindigd. De locatie is inmiddels in verkoop gegaan (februari 2026).
• De herinrichting voor het eerste deel van de Grote Voort (tussen Russenweg en Kamperpad) is binnen planning en budget uitgevoerd en afgerond. De aanvullende kosten die zijn gemaakt voor de aanwezige bodemvervuiling (Pfas/ Pfos), worden gedekt uit de post onvoorzien.

Wat gaan we het komend half jaar doen en wat zijn de belangrijkste mijlpalen op de langere termijn
Het komende half jaar staan de volgende activiteiten gepland:

• Naar verwachting wordt er voor de ontwikkeling van de Veldbiezenweg-kavel een partij geselecteerd, waarmee de planvorming wordt gestart.
• Voor de voormalige Beers-locatie (voorzijde) is de verwachting dat er een (reserverings)overeenkomst wordt gesloten in de eerste helft van 2026.
• De uitgiftestrategie van de retaillocatie wordt begin 2026 afgerond nu het bestemmingsplan onherroepelijk is. Vervolgens kan een partij worden gezocht/geselecteerd om de locatie te ontwikkelen.
• Afhankelijk van de voortgang van de uitgifte voor de retaillocatie worden de werkzaamheden voor het bouwrijp maken van deze kavel geplan/gestart. Naar verwachting vindt dit eind 2026 of begin 2027 plaats.
• De gesprekken over de ontwikkeling / het kader voor ontwikkeling voor het laatste deel van Spooldereiland worden naar afgerond, dit zal moeten leiden tot een nieuwe overeenkomst met de grondeigenaar (Spoolderwerk B.V.). Inmiddels (februari 2026) heeft het college ingestemd met de voorgestelde aanpassingen van de bestaande overeenkomst met de eigenaar. De besluitvorming door de raad wordt verwacht in maart 2026.

Risicografiek:

 
   Peildatum 1 juli 2025                                                        Peildatum 1 januari 2026

Toelichting op de grootste risico’s

1. Netcongestie/ energie infrastructuur ontoereikend

Voor toekomstige ontwikkelingen is het op dit moment niet mogelijk om een nieuwe grootverbruik aansluiting te verkrijgen, ook wijzigen de spelregels voor wat betreft het kunnen (ver)krijgen van een kleinverbruikaansluiting. Ook zijn de mogelijkheden voor bestaande (maar ook nieuwe) bedrijven om energie terug te kunnen leveren beperkt. Inmiddels wordt onderzoek gedaan naar alternatieve mogelijkheden (bijvoorbeeld het toepassen van bodemwarmte) en is in onderzoek of er middels samenwerking gebruik kan worden gemaakt van energie/warmte van omliggende bedrijven. Specifiek voor de ontwikkeling van de retail-locatie is een marktconsultatie georganiseerd om vanuit de markt (meer) zicht te krijgen op eventueel aanvullende (innovatieve) oplossingen. Deze uitkomsten worden vertaald in de uitgangspunten voor de uitgifte van de locatie.

2. Prijsontwikkeling en complexiteit (private) financiering en investeringen neemt toe

Er is al langere tijd sprake van stijgende kosten voor bouwkundige en civiele werkzaamheden. Als gevolg hiervan zijn budgetten mogelijk niet meer toereikend en kunnen plannen niet worden uitgevoerd. Waar mogelijk worden de plannen aangepast aan het financiële kader, eventueel door het budget onvoorzien in te zetten. Mocht dit niet toereikend zijn, dan volgt aanvullende besluitvorming. Jaarlijks worden de budgetten in de grondexploitatie geïndexeerd. Conform de gemeentebrede systematiek worden kredieten niet geïndexeerd. Wanneer er vertraging ontstaat in de uitvoering van deze kredietprojecten is het een risico dat het budget ontoereikend is. Voordat definitieve besluiten worden genomen, worden de eventuele financiële effecten/verwachtingen herijkt.

3. Plan of project overschrijdt de norm voor stikstofbelasting natuurgebieden

Voor de toekomstige ontwikkeling van het laatste deel van de Beers-locatie (voorzijde Blaloweg / locatie voormalig Frosty Food), kan er sprake zijn van te veel emissie/uitstoot van stikstof. Hierdoor het kan een toekomstig plan of project vertragen of kan de ontwikkeling geen doorgang vinden. Er moet er een Aerius-berekening worden uitgevoerd (door toekomstige initiatiefnemers). Op basis daarvan kan worden geconcludeerd of de ontwikkeling haalbaar is. Als gevolg van de recente uitspraak van de Raad van State over het niet meer mogen salderen (intern) is er op dit moment een groter risico voor wat betreft de haalbaarheid van initiatieven, specifiek op het gebied van stikstof.

4. Hogere boekwaardes

Voor een aantal kavels op Voorsterpoort is er sprake van hoge boekwaardes. Dit is een risico voor de haalbaarheid van planontwikkeling. Voor een deel is dit risico kleiner door als gemeente zelf een bestemmingswijziging (retaillocatie) voor te bereiden, waarmee de bestemming en daarbij behorende randvoorwaarden worden gewijzigd die een goede ruimtelijke ordening en de kans op planontwikkeling vergroot. Hierbij wordt gezocht naar het optimale programma en flexibiliteit voor de markt en daarmee financiële haalbaarheid van een retailontwikkeling. Met het openen van de grondexploitatie Voorsterpoort-retail en de Beers-locatie is er met de boekwaarde op deze locatie rekening gehouden. Voor zover nodig wordt er periodiek een taxatie/waardering uitgevoerd voor het beoogde programma op een locatie. Hiermee wordt vroegtijdig in beeld gebracht of de beoogde ontwikkeling past binnen de financiële kaders van de raad (grondexploitatie Beers en retail-locatie).
Ook kan een afboekingsstrategie voor de overige gronden (ROVA-locatie) worden overwogen. Bij het uitblijven van een ontwikkeling, blijft de boekwaarde in stand. Voor de ROVA-locatie moet nog een definitief besluit worden genomen door college en raad. Deze verkenning start in 2026.

5. Parkeerbalans (vraag en aanbod) in het gebied onvoldoende

Als gevolg van de bestemmingsplanwijziging voor de retailuitbreiding zal op termijn de parkeercapaciteit achter de bestaande woonboulevard verdwijnen. Voor de parkeercapaciteit en parkeerbehoefte in het gebied Voorsterpoort is een parkeeronderzoek uitgevoerd. Kwantitatief gezien is er sprake van voldoende parkeergelegenheid. Op piekmomenten is er soms sprake van een grotere vraag. Wanneer planvorming daadwerkelijk concreet wordt, moet inzichtelijk worden gemaakt of en welke maatregelen aanvullend nodig zijn.

6. Tijdelijke terreinen blijven langer beschikbaar

Op Voorsterpoort worden twee functies tijdelijk gefaciliteerd (buitenevenementen en vrachtwagen parkeren). Deze functies passen niet in de ambitie voor de lange termijn voor Voorsterpoort. Daarmee wordt het in standhouden van deze functies een risico voor de ontwikkeling van de andere deelgebieden op Voorsterpoort (Retail/ Beers-locatie).

7. Pfas/Pfos (bodem) verontreiniging

Er is onderzoek uitgevoerd voor de voormalige Beers-locatie naar de mate van verontreiniging op het gebied van Pfas/ Pfos en de maatregelen hoe hiermee om kan worden gegaan (hergebruik en/of afvoer/reiniging). Voor de verkoop en ontwikkeling van de locaties op de Beers-locatie zijn voor zover nodig, maatregelen genomen en de kosten hiervan zijn gedekt in de grondexploitatie. Met de herinrichting van het 1e deel van de Grote Voort is het risico voor dit specifieke gebied niet meer aan de orde. Mogelijk bestaat dit risico nog wel voor het resterende het in te richten deel van de openbare ruimte op Voorsterpoort.

Effecten stikstof
Voor zover aanwezig, zijn deze effecten beschreven in bovenstaande risico’s.