Voortgangsrapportage projecten

Voortgang betreft de afgelopen periode met peildatum   : 01 januari 2026
Bestuurlijke opdrachtgever                      : G. Rots

Project omschrijving
Herontwikkeling van de Stilohallocatie, waarbij de grond via een grondverkoop/tender wordt verkocht ten behoeve van woningbouw.

Woningbouwproductie

Het aantal te bouwen woningen staat nog niet vast. Dat is afhankelijk van de winnende inschrijving. Het gemeentelijke proefmodel (om de uitvoerbaarheid aan te tonen) gaat uit van 150 woningen. In de vorige rapportage werd uitgegaan van 85 woningen. We hebben geoptimaliseerd in de zoektocht naar een financieel haalbare ontwikkeling en de gewenste extra woningbouwproductie. Vanwege de historie van de locatie (+ de huidige markt- en bouwprijzen) en onze eigen gemeentelijke beleidsambities blijkt het moeilijk om tot een financieel neutrale ontwikkeling te komen. In de paragraaf ‘financiën’ gaan we hier nader op in.

Financiën
De Stilohallocatie is in bezit van de gemeente Zwolle. Naast de al gemaakte kosten voor de sloop van de Stilohal en het kegelhuis, is voor de concept grondexploitatie uitgegaan van een proefverkaveling die past binnen de opgestelde ruimtelijke randvoorwaarden. Op basis van het 30 – 40 – 30 woonbeleid gaan we uit van circa 150 woningen. Het totale resultaat op de Stilohallocatie is weliswaar negatief (-€750.000,-), maar blijft beneden de huidige boekwaarde (ca. - €1,3 miljoen). Hierdoor leidt de woningbouwontwikkeling per saldo tot een financieel gunstiger uitkomst voor de gemeente. Het negatieve resultaat wordt hoofdzakelijk veroorzaakt door:

• Hoge sloopkosten van de Stilohallocatie en het Kegelhuis. Extra kosten zijn nog gemaakt vanwege de aanwezigheid van asbest, de Japanse duizendknoop en het tijdelijk beheer.
• Hoge kosten van het noodzakelijke archeologische onderzoek.
• Hoge plankosten door looptijd, juridische inzet Kegelhuis.
• Hoge kosten voor de gewenste beleidsambities, zoals gebouwde parkeeroplossing (binnen de hoofdgroenstructuur).

Ten tijden van het schrijven van voorliggende voortgangsrapportage werkt de projectgroep op verzoek van het collega aan een alternatief plan dat niet verliesgevend is, maar zonder dat andere beleidsambities losgelaten worden. Het is vooralsnog onduidelijk of die combinatie haalbaar is. Besluitvorming laat hierdoor voorlopig op zich wachten.

Fase van het project, wat hebben we het afgelopen half jaar gedaan, stand van zaken?
Het project bevindt zich in de definitiefase. Doel van deze fase is het vaststellen van ruimtelijke randvoorwaarden en het vaststellen van de businesscase. Het afgelopen jaar is hard gewerkt aan het huidige voorstel (150 woningen en ontwikkeling parkzone) en is de communicatie en participatie opgestart. Besluitvorming is (nog) niet doorgezet vanwege het verzoek van het college om een alternatief plan uit te werken.

Wat gaan we het komend half jaar doen en wat zijn de belangrijkste mijlpalen op de langere termijn
Het komende half jaar hopen we tot besluitvorming over de ruimtelijke en financiële randvoorwaarden te komen. Daarna kan de grondverkoop (via tender) starten en selecteren we de winnende ontwikkelaar. De hoop is dat we voor de zomer van 2026 een ontwikkelaar geselecteerd hebben. Vertraging is reëel gezien het uitblijven van een bestuurlijk besluit op de huidige ruimtelijke en financiële randvoorwaarden.

Vervolgens wordt op basis van het winnende plan door de ontwikkelaar een Ruimtelijk Ontwikkelplan opgesteld, op basis waarvan de ruimtelijk procedure doorlopen wordt. Dit zal waarschijnlijk niet voor de zomer van 2026 starten en wordt derhalve meegenomen in de volgende voortgangsrapportage (d.d. 1 juli 2026).

Risicografiek:

 
Peildatum 1 juli 2025                                                              Peildatum 1 januari 2026

Toelichting risicotabel
Ten opzichte van juli 2025 is het juridische risico rondom het Kegelhuis kleiner geworden. De gemeente is in het gelijk gesteld in het kort geding (d.d. 18 dec 2025). Het (financiële) risico ten aanzien van de businesscase blijft groot, met name als gevolg van marktomstandigheden en oplopende gemeentelijke kosten. Dit risico is nu (d.d. 18 dec 2025) actueler geworden gezien het uitblijven van een bestuurlijk besluit en de visie van het bestuur op een negatieve grondexploitatie. Mogelijk dat ook de verkiezingen hier een rol spelen. Vertraging is dan ook reëel, wat vermoedelijk een negatieve impact heeft op de businesscase. Ook blijft in de huidige marktsituatie het aanbesteden van grond voor woningbouw een risico.

Toelichting op de grootste risico’s
Het grootste risico betreft op dit moment de financiële haalbaarheid van de herontwikkeling van de locatie & het daardoor uitblijven van een bestuurlijk besluit. Zowel inhoudelijk als bestuurlijk betreft het een gevoelig dossier. Onderzocht wordt welke aanpassingen in de ruimtelijke randvoorwaarden mogelijk zijn om de financiële haalbaarheid te vergroten, zonder dat overige beleidsdoelen losgelaten worden.

Effecten stikstof
Onderzoek heeft uitgewezen dat in de gebruiksfase sprake is van beperkte stikstofdepositie (0,01 mol ha/jr). Deze depositie is dermate klein dat we de overschrijding ecologisch goed kunnen verantwoorden. We verwachten dat stikstof dus géén belemmering zal vormen voor de ontwikkeling.