Voortgangsrapportage projecten

Voortgang betreft de afgelopen periode met peildatum   : 1 januari 2026
Bestuurlijke opdrachtgever   : G. Rots   

Project omschrijving
De Spoorzone wordt een nieuw stuk stad dat samen met de oude binnenstad en de Nieuwe Veemarkt het nieuwe centrumgebied definieert. En waar het landschap van de IJssel voelbaar en bereikbaar is. Een innovatiedistrict en creatieve broedplaats waar bedrijfsleven, onderwijs en overheden samenwerken en (de Regio) Zwolle zich landelijk profileert. Met de toevoeging van 3 à 4 duizend woningen en voorzieningen wordt een nieuw woon-, werk- en leefomgeving gerealiseerd. Bouwen in een groen/blauwe openbare ruimte waarbij klimaatadaptie hoog in vaandel staat. Door reuring, kunst en autoluwe gebieden is het goed wonen en verblijven. Het nieuwe OV stimuleert de ontwikkeling van het gebied. Met het groenste binnenstedelijke station van Nederland, dat landelijk het 2e knooppunt is.

Onderliggende vastgestelde kaders voor de gebiedsontwikkeling Spoorzone zijn:
Het Ontwikkelperspectief Stationsgebied (vastgesteld door de raad op 30 oktober 2017)
Ontwikkelkader Spoorzone Zwolle (vastgesteld door de raad op 26 oktober 2020)
Aanpak Integrale Gebiedsontwikkeling Spoorzone (vastgesteld door het college op 17 oktober 2023)
Mobiliteitsbeleid Spoorzone (vastgesteld door de raad op 17 juni 2024)
Visie Openbare Ruimte Spoorzone (vastgesteld door de raad op 16 december 2024)

De nota van uitgangspunten voor verdere uitwerking van de deelgebieden:
NvU NS-gebied (vastgesteld door de raad op 7 februari 2022)
Gewijzigde vaststelling bestemmingsplan Spoorzone – District Z, Werkplaatsen en Lurelui (vastgesteld door de raad op
16 dec 2024)
NvU Hanzekwartier (vastgesteld door de raad op 19 december 2022)
NvU Willemskwartier (vastgesteld door de raad op 19 februari 2023)

Investeringsvoorstel gebiedsontwikkeling Spoorzone (vastgesteld door de raad op 8 mei 2023)
Investeringsvoorstel Spoorzone 2025 (vastgesteld door de raad op 7 juli 2025)

Woningbouwproductie

De woningbouw en daarmee de gebiedsontwikkeling in de Spoorzone blijft onder druk staan. Bovenstaande tabel betreft verwachte opleverdata van te realiseren woningen. De eerste start bouw heeft plaatsgevonden in 2025 met het Gildenhof. Vanuit het programma wordt continu druk gezet op versnelling van de woningbouw.
Een verdere toelichting over stand van zaken en mogelijke interventies wordt bij de deelgebieden gegeven.

Financiën
Er zijn twee investeringsstromen: het investeringsbesluit voor het station en stationsomgeving, en de investeringen benodigd voor de gebiedsontwikkeling (met name aan de zuidzijde voor het station).
Het investeringsbesluit voor het station en stationsomgeving betrof in totaal € 136,5 mln. Hiervan zijn inmiddels alle projecten afgerond, met de laatste in 2025. de aanleg van de passerelle.
De investeringen voor de gebiedsontwikkeling worden grotendeels gefinancierd uit subsidies van rijk, provincie, eerder besloten gemeentelijke investeringen en in convenanten opgenomen bijdragen van ontwikkelaars. Een raadsbesluit voor de concrete besteding van deze gelden is voorgelegd aan de raad in juli 2025.
Aanvullend volgt nog een investeringsbudget op basis van de MIRT-afspraken 2022 over een set aan gebieds- en stationsmaatregelen. De helft daarvan komt van het rijk. Voor circa € 30 miljoen is aanvullende (co) financiering nodig. Nadere informatie hiertoe is uitgewerkt in de strategische investeringsagenda en het bovengenoemde investeringsvoorstel 2025.

Fase van het project, wat hebben we het afgelopen half jaar gedaan, stand van zaken?
Met de afronding en opening van de Passerelle is de deur naar de gebiedsontwikkeling aan de zuidzijde van het station wijd  open gezet. Met ontwikkelaar AM en NS als grondeigenaar worden de plannen van de woningbouw en de invulling van de hallen in het Spoorkwartier steeds concreter. Ook in het Hanzekwartier en Gildenhof zijn stappen gezet die de geplande woningbouw dichterbij brengen.
In de volgende fase van de stationsvernieuwing werken we aan een nieuwe entree aan de noordzijde die het ‘carré’ zoals beschreven in het ontwikkelperspectief zal completeren. De centrumzijde zal een transformatie zal ondergaan, passend bij het vernieuwde Stationsplein en de Passerelle.  
De drie hoofdonderdelen: volgende fase stationsvernieuwing, de doorontwikkeling van het Innovatiedistrict en de overgang in de gebiedsontwikkeling van de definitiefase naar de ontwikkel- en realisatiefase worden hieronder verder toegelicht.

1. Volgende fase stationsvernieuwing
   

Om te zorgen dat het OV-knooppunt toekomstbestendig is en optimaal functioneert bij verdere groei van het aantal reizigers, is nog een aantal stappen te zetten.

• Een kwalitatief verbeterde entree van het station aan de noordzijde.
• Kappen op de perrons om de reizigers van en naar de regio een comfortabel verblijf te geven tijdens hun overstap.
• Een kwalitatief verbeterde entree aan de zuidzijde met een nieuw stationsplein, kiss & ride-plekken (voor kort parkeren) en een fietsparkeer stalling. Een definitieve P&R – voorziening zal aan in de Westerlaan garage gerealiseerd worden.
• Definitieve (parkeer)oplossingen om deelmobiliteit te stimuleren en zo de keuze voor duurzaam vervoer makkelijker en aantrekkelijker te maken voor iedereen die hier werkt, studeert, woont of op bezoek is.

De Passerelle is in juli 2025 opgeleverd. Op 5 en 6 september werd een gepaste opening georganiseerd worden om deze belangrijke stap te markeren. Hierbij maakten we van de gelegenheid gebruik om Zwolse en Spoorzone thema’s als duurzaamheid en verbinding onder de aandacht te brengen onder andere bij lokale, regionale en nationale partners. Onder grote belangstelling werd dit weekend de opening van de Passerelle gevierd en inmiddels wordt deze verbinding volop gebruikt.
Ook won de Passerelle tot dit moment al drie prestigieuze prijzen, waaronder de Cobouw Infra Award 2025. De andere twee prijzen waren de  Eervolle Vermelding van de vakjury van de Nationale Houtbouwprijs 2025, én de publieksprijs.  
Het werk rond de verbouwing van de fietsenstalling Westerlaan is in december 2025 afgerond en geopend. Veel Zwollenaren met buitenmodel fietsen en scootmobielen zijn blij met deze voorziening die hen in staat stelt hun fiets in deze kwalitatief hoogwaardige stalling te parkeren. Voor de Noordentree is het schetsontwerp met een kredietaanvraag voor de uitvoering vastgesteld.
Zuidentree en fietsenstalling Zuid: Er is nog geen duidelijkheid over de strategie en financiering voor de gewenste stalling aan de Zuidzijde. Hierover worden gesprekken met het Rijk gevoerd, vanwege de samenhang met een eerder toegekende rijksbijdrage.

2. Het Innovatiedistrict
   

Het Innovatiedistrict Spoorzone Zwolle is voor de stad en Regio Zwolle een belangrijke ontwikkeling. De Spoorzone is een belangrijke schakel tussen (Regio) Zwolle en de rest van het land: zowel logistiek als economisch. Logistiek betekent in dit geval personenvervoer, waardoor de locatie aantrekkelijk is voor het binden en boeien van talent. Wanneer we spreken over het Innovatiedistrict Spoorzone, dan hebben we het over de programmatische invulling van de gebiedsontwikkeling op het gebied van economie, onderzoek, leven lang ontwikkelen en (toegepaste) innovatie. Binnen het Innovatiedistrict werken met name bedrijven en onderzoeks- & kennisinstellingen samen binnen innovatiehubs gericht op de thema's maakindustrie, duurzaam gebouwde omgeving, creatieve industrie en ICT & e-commerce.

Vanuit het Innovatiedistrict wordt gewerkt aan het innovatieve vermogen van (Regio) Zwolle. Een opgave waarin voorzieningen als shared facilities worden ingezet en waar ontmoeting en inspiratie tussen gebruikers creëren een uitgangspunt is. Daartoe werken we met partners aan een gebiedsontwikkeling waar een bruisende leefomgeving, rijk onderwijsaanbod, creatieve broedplaatsen, culturele programmering, innovatieve toepassingen, ondernemerschap en een leven lang ontwikkelen samenkomen.

De realisatie van een innovatiedistrict is een proces van lange adem, waarin ambities, gewenste programmering en beschikbaar vastgoed bij elkaar moeten komen en ook nog in de juiste volgorde. Want waar je enerzijds op een aantal plekken toewerkt naar de beoogde programmering, moet ook de aantrekkelijkheid en toegankelijkheid van het gebied in de tussentijd gewaarborgd worden. Sinds de vaststelling van het omgevingsplan voor het Spoorkwartier, wordt er met verschillende partners gewerkt aan zowel de tijdelijke programmering als de beoogde ‘eind’programmering. Naast de vastgoedeigenaren heeft ook de stichting Innovatiedistrict Spoorzone Zwolle daarin een rol. In de praktijk blijkt het komen tot realisatie moeizamer dan verwacht. Daarom zijn wij in 2025 met de partners een proces gestart om te komen tot meer uitvoeringskracht. In 2026 leidt dit mogelijk tot een aangepaste samenwerkingsstructuur binnen de gebiedsontwikkeling.

Sinds de laatste voortgangsrapportage zijn desondanks enkele zichtbare resultaten geboekt. Zo is de tweede innovatie hub geland in het Spoorkwartier: Biltin, de innovatie hub gericht op de duurzaam gebouwde omgeving, heeft zijn intrek genomen bij Perron038. De nabijheid van deze twee innovatiehubs maakt dat het ecosysteem waarin ontmoeting en kruisbestuiving centraal staan steeds meer vorm krijgt. Ook wordt hard gewerkt aan de programmatische invulling van het Hanzekwartier, waarbij in het komende half jaar uitgewerkt wordt wat de optimale mix is tussen woningbouw, werkprogramma en voorzieningen en wat daarbij de best passende fasering is.

3. Gebiedsontwikkeling van definitiefase naar ontwikkel- en realisatiefase.

Het gebied van 100 hectare rondom het station en het spoor belooft een bruisende, innovatieve, groene en duurzame hoogstedelijke omgeving te worden. Dit vraagt om continu afstemming binnen de deelgebieden (Spoorkwartier, Hanzekwartier, Willemskwartier, Hanzehoven en Gildenkwartier / Hanze Oost) in de komende jaren. Het tempo waarop de deelgebieden zich ontwikkelen verschilt. In deze rapportage wordt de stand van zaken beschreven van de deelgebieden evenals de overstijgende thema's die spelen in het gebied.

Spoorkwartier
Ontwikkelaar AM is aan de slag met voorbereidingen voor de omgevingsvergunning en de voorlopige ontwerpen van het plan Wärtz. Ook is er een nieuwe intentieovereenkomst met ArtEZ over vestiging in het gebied gesloten.
In een van de Wärtsila hallen is eind november Peak Padel geopend. Deze partij heeft een tijdelijke vergunning en komend jaar zullen meerdere sportaanbieders de hallen tijdelijk in gebruik nemen.
AM heeft afgelopen kwartaal een definitief concept voor het inrichtingsplan en de bouwfasering van de openbare ruimte opgeleverd.  
De Rode Hal is aangekocht en er hebben al enkele kortlopende evenementen plaatsgevonden, waaronder de voorstelling van Linea Recta met lovende reacties op het ‘rauwe randje’ van de hal en het gebied. Een aanvulling op andere podia die al in Zwolle gevestigd zijn.

Hanzekwartier
De  samenwerkingsovereenkomsten voor Hanzeplein en de Noordzeelaan zijn in het najaar van 2025 getekend.  Ook is gewerkt aan een opstalovereenkomst met het Zone.College om de bouw van een tijdelijke mobiliteitshub mogelijk te maken. De ondertekening daarvan zal samen met de ondertekening van de overeenkomsten voor het Hanzeplein en Noordzeelaan in januari 2026 op feestelijke wijze gevierd worden.
Inmiddels is gestart met het inrichtingsplan van de openbare ruimte in het Hanzekwartier en zijn de stedenbouwkundige uitgangspunten van de Noordzeelaan vastgezet. Ook de uitgangspunten voor de voetgangersverbinding over de IJsselallee zijn opgesteld.

Gildenkwartier (Hanze-Oost)
De bouw van het eerste bouwblok in de Spoorzone is gestart in het najaar van 2025.  Voor de verdere ontwikkeling van het Gildenhof is nog onderzoek nodig met betrekking tot parkeren, met name voor kortparkeerders waarvoor  in de Spoorzone 100 plekken gefaciliteerd dienen te worden.  Voor een verdiepte parkeer hub met 500 parkeerplekken is een voorlopige business case opgesteld, die nog een financiële verdiepingsslag behoeft. Ook andere mogelijkheden voor een bovengrondse hub worden momenteel onderzocht. Belangrijk hierin is samenwerking met het Rijksvastgoedbedrijf en ontwikkelaar KWP. Aan deze samenwerking wordt voortdurend gewerkt.

Willemskwartier
In het 4^e kwartaal van 2025 heeft BPD een overeenkomst gesloten met Reijnen aan de Willemsvaart (voormalig Autopalace). Voor de gemeente is dit reden geweest een ‘rondje langs te velden’ te houden om te kijken wat de ontwikkelpotenties van alle initiatiefnemers zijn inclusief samenwerkingsvormen en planning. Dit moet in het eerste kwartaal van 2026 leiden tot een hernieuwde start van de (deel)gebiedsontwikkeling in het Willemskwartier.

Hanzehoven
Het Rijksvastgoedbedrijf heeft parkeerplaatsen nodig van de gemeente voor hun geplande verbouwing. Gemeente heeft hiervoor akkoord gegeven onder voorbehoud dat deze plekken elders gecompenseerd worden.  Hiermee wordt nog geen snelheid gemaakt door het Rijksvastgoedbedrijf. Er zijn in Hanzehoven verder geen ontwikkelingen te melden.

Westerlaan en Stationsplein
Voor City Post fase 3 (op de hoek van de Westerlaan) is een samenwerkingsovereenkomst opgesteld welke begin januari voor bestuurlijke vaststelling zal worden aangeboden.      
Een startnotitie voor de Westerlaan en Stationsplein (inclusief P&R functie in parkeergarage Stationsplein) is nagenoeg gereed voor besluitvorming. In eerste kwartaal van 2026 zal dit onderwerp zijn in het Spoorcafé.

De Portier
Voor deze locatieontwikkeling wordt gewerkt aan een schetsontwerp en is een ingenieursbureau gecontracteerd. Ook is er inzage gekomen in de eisen en wensen van beoogd afnemen deltaWonen. De gemeenteraad wordt middels een raadsbrief geïnformeerd. Een aanbestedingsstrategie wordt opgestart.

Gebiedoverstijgend

Planstudie Nieuwe Veerallee
Het vervolgproces voor dit project is nog altijd onzeker, dit heeft te maken met het feit dat er meer duidelijkheid over een stadsbreed mobiliteitsbesluit nodig is. Een afwaardering van gemotoriseerd verkeer op het noordelijke deel van de Nieuwe Veerallee is noodzakelijk voor het slagen van dit project. Er is weliswaar een besluit genomen over de netwerkaanpak, maar dat besluit is niet specifiek genoeg om een keuze voor de Nieuwe Veerallee te maken.  Dit blijft een onderwerp van gesprek waar nog geen bestuurlijke overeenstemming over is bereikt.

Placemaking
Het afgelopen kwartaal stond vooral in het teken van de aankoop van de Rode Hal en de plannen voor fase 0 hiervan. Ook is met AM verder gewerkt aan een gezamenlijk plan van aanpak die kan gelden voor alle partijen.
Voorbereiding voor evenementen in 2026 zijn gestart.  

Energietransitie in de Spoorzone
Wat betreft de omvang van de netcongestie en de zekerheid die we willen verkrijgen met betrekking tot de benodigde aansluitingen is het belangrijk dat er een duidelijke koers vanuit de organisatie komt. Daartoe wordt dit vraagstuk regelmatig besproken met de adviseur en programmamanager Energie. De urgentie in het gebied wordt gevoeld.

Mobiliteit in de Spoorzone
Er vindt continue inhoudelijke afstemming plaats vanuit het thema mobiliteit, met name over de rolverdeling omtrent de mobihubs, tussen gebiedsontwikkelaars en het stadsbrede programma mobiliteit. Daarnaast is de dynamische parkeerbalans gekoppeld aan de programmaplanning en zal vanaf januari 2026 worden besproken met het gemeentelijk programmateam. Hierdoor kan actiever gestuurd worden op de juiste aantallen en planning vanuit mobiliteit.

Uitbreiding riolering
De werkvoorbereiding voor de uitbreiding riolering in de Spoorzone is gestart. Er wordt gewerkt aan het ontwerp en onderzoeken worden uitgevoerd. Begin januari volgt een verzoek aan de raad tot vrijgave van het krediet dat in het investeringsvoorstel 2025 reeds was opgenomen.

Wat gaan we het komend half jaar doen en wat zijn de belangrijkste mijlpalen op de langere termijn
De ondertekende samenwerkingsafspraken in Hanzekwartier versnellen de ontwikkeling in dat gebied en de komende periode wordt toegewerkt naar het opstellen van ruimtelijke ontwikkelplannen voor het Hanzeplein en de Noordzeelaan. Ook in de andere deelgebieden wordt onverminderd hard gewerkt aan de woningbouwproductie, zonder daarbij de gewenste kwaliteit uit het oog te verliezen.

Voor de totstandkoming en bewaking van het innovatiedistrict zal onderzocht worden wat het gewenste takenpakket van de Stichting Innovatiedistrict Spoorzone Zwolle is en hoe de samenwerking met (markt)partijen optimaal functioneert.

Daadwerkelijke oplevermomenten van werken of projecten zijn niet voorzien in het eerste halfjaar van 2026.

Mobiliteit:
Er ligt veel werk rondom afstemming met betrekking tot parkeren en mobiliteitshubs. Helpend hierbij is dat de programmaplanning gekoppeld is aan de dynamische parkeerbalans zodat steeds beter inzichtelijk wordt wanneer welke parkeerbehoefte ontstaat.

Civiele werken:
Met dank aan de toegekende gelden (WBI, Versnelling maatregelen woningbouw, provincie en BOMirt) zijn wij naar verwachting nog steeds in staat de civiele opgaven op tijd te kunnen realiseren.

Voor de onderdoorgangen Koggetunnel en Hanzetunnel is het krediet beschikbaar gesteld. We werken nu richting realisatie en zullen voor dit grote werk een extra projectleider aanttrekken.  TenneT heeft een aannemer gecontracteerd voor engineering van de verlegging van de HS-kabel, voorwaardelijk voor de aanleg van de onderdoorgangen.

Voor de Noordentree wordt gewerkt aan een realisatieovereenkomst met NS en ProRail. Toegewerkt wordt naar een oplevering in het Hanzejaar 2030.

Toelichting op de grootste risico’s

We zijn afhankelijk van marktpartijen voor het starten met de bouw omdat de grond niet in ons bezit is, waardoor we vertraging ondervinden in de ontwikkeling.

Maatregel: Daar waar we invloed kunnen hebben, willen we ontwikkelingen aanjagen door bijvoorbeeld het opstarten van ontwikkelingen van onze eigen locatie(s) en deelname in samenwerkingen. Verder zetten we in op het realiseren van bovengrondse infra (als de Passerelle en de aanlanding daarvan) en het concretiseren en vervolgens acteren op thema’s als mobiliteit, energie (warmte en elektriciteit). Hiermee willen we een versnelling op gang brengen. Naast deze maatregelen zijn we gestart met ontwikkeling van onze eigen locatie(s) waaronder ‘De Portier’ en deelname in samenwerkingen.

Financiele uitgangspunten bij de exploitatie van de mobiliteitshubs sluiten niet aan bij de situatie in de Spoorzone waardoor de uitgangspunten herijkt worden, wat kan leiden tot het onder druk komen te staan van de kwaliteit van de plannen in de Spoorzone.
Met het programma AOS/Mobiliteit gaan we in gesprek over de uitgangspunten in relatie tot de situatie in de Spoorzone.

Er wordt niet geïnvesteerd in de uitwerking van plannen door de markt, als er geen zicht is op aansluiting op het elekticiteitsnet. Dit heeft gevolgen voor het mogelijk maken van het woon- en niet- woonprogramma.

We onderzoeken samen met NS en AM hoe we de huidige bestaande grootverbruikersaansluitingen (Wartsila en van Halteren) kunnen inzetten voor de gebiedsontwikkeling. We zetten in op innovatie met slimme systemen en congestieverzachters (oa Smart Energy Grid, piekmomenten eruit halen). En we gaan in gesprek met de netbeheerders, over voorrang voor deze gebiedsontwikkeling (project van maatschappelijke waarde, zijn Novex gebied) . Belangrijk om dit ook bestuurlijk te agenderen. We onderzoeken de komst van een tweede MS station en kijken daarbij naar de mogelijkheden en de meest wenselijke locatie binnen de Spoorzone of daarbuiten. Over de locatie en planning zijn we in gesprek met Enexis. We pleiten voor centrale sturing op het vraagstuk van netcongestie.

Financieel tekort voor het programma in de komende jaren door oplopende plan- en  uitvoeringskosten en schaarser wordende dekkingsmogelijkheden.
Maatregel: We hebben op basis van de huidige inzichten, inzichtelijk wat de komende jaren financieel van ons vragen. Daar ligt een uitdaging. Essentieel daarin is in hoeverre de reeds toegezegde SIA gelden beschikbaar blijven voor de Spoorzone.

Er is onvoldoende ruimte in de ondergrond waardoor ambities in de gebiedsvisie niet waargemaakt kunnen worden.

Maatregel: We hebben de huidige ondergrondse infrastructuur (energie, riolering en water) in kaart gebracht. Bovendien hebben we een beeld wat nodig is voor de toekomstige ontwikkelingen (een deel van wat we al weten staat in de Nota van uitgangspunten openbare ruimte Spoorzone (SNOER). Inmiddels is er een Plan van Aanpak geschreven en gaan we hier komende tijd mee aan de slag.

De voorwaarden van de subsidiegelden zijn niet haalbaar.

Maatregel: Inmiddels wordt er stedelijke regie ingezet richting BZK tav de voorwaarden van de WBI subsidiegelden. Daarnaast hebben we specifiek voor de Spoorzone met BZK afgestemd welke interventies we inzetten om ontwikkelingen aan te jagen. In deze afstemming is ook gesproken over de ruimte die we hebben om aan WBI-voorwaarden te voldoen. Inmiddels hebben we de eerste paal geslagen in het Gildenhof waarmee we hebben voldaan aan één voorwaarde, namelijk ‘start bouw’ in 2025.
Effecten stikstof
Stikstof is qua risico ondergeschikt aan andere risico’s in projecten. Projecten vertragen er momenteel niet door. Voor toekomstige grootschalige bouwvolumes is dat nog onbekend.